رحلة الشراء، خطوة بخطوة

المراحل

ست مراحل في معاملة شراء عادية لشخص أجنبي. افتح أي مرحلة لترى ما يحدث فيها، وما تجهّزه، وما تراجعه.

1. 1
   تحديد الاحتياج والميزانيةحدّد الغرض والمنطقة والميزانية الكاملة، بما فيها الرسوم والمصاريف، قبل البحث في العروض.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   ترتّب أولوياتك: سكن أم استثمار، المنطقة والمواصلات، المساحة وعدد الغرف، والموعد الذي تحتاج فيه العقار جاهزًا.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • ميزانية تشمل سعر العقار ورسم الطابو والمصاريف الأخرى المتوقعة.
   • قائمة أولويات مكتوبة تقارن بها العروض.

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • أن رسم الطابو (Tapu Harcı) يُحسب على قيمة البيع المصرّح بها، على كل من البائع والمشتري.
   • أن مواطني بلدك يحق لهم التملّك في تركيا. القائمة غير منشورة، ويمكن سؤال أي مديرية طابو عنها.
2. 2
   اختيار العقار ومراجعة معلوماتهقارن العروض بالنوع نفسه من المساحة، وراجع موقع العقار ووضعه في السجل قبل الالتزام.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   تزور العقار وتجمع بياناته: رقم الوحدة والجزيرة والقطعة، ونوع التسجيل، ووضع إذن الاستخدام، والمساحة الصافية والإجمالية.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • بيانات العقار كما في سجل الطابو؛ ويمكن أن يفوّضك المالك بالاطلاع عليها عبر Web Tapu أو e-Devlet.
   • المخطط المعماري المعتمد للوحدة، أو مشروعها المعتمد إن كانت قيد الإنشاء.

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • موقع القطعة عبر Parsel Sorgu، مع العلم أن نتائجه للمعلومة فقط.
   • هل يقع العقار في منطقة عسكرية أو أمنية خاصة أو موقع محمي؛ فهذه حالات تُسجَّل أو تُراجع لها جهات أخرى، وقد تحتاج إذنًا.
   • هل المساحة المعلنة صافية أم إجمالية.
3. 3
   مراجعة المستندات وشروط الاتفاقراجع السجل الحالي للعقار وشروط الاتفاق مكتوبة قبل أي دفعة كبيرة.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   تراجع الرهون والحجوزات والشروح في السجل الحالي، وتقرأ الاتفاق: السعر والعملة وجدول الدفع والتسليم والالتزامات.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • نسخة الاتفاق أو العرض المكتوب.
   • أسئلتك من قائمة «قبل أن تشتري».

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • أن من يوقّع هو المالك المسجّل، أو وكيله بوكالة رسمية.
   • القيود المسجّلة، وطريقة رفع أي رهن؛ فالعقار المرهون يمكن بيعه دون إذن الدائن، لكن الرهن يبقى قائمًا ما لم يُرفع.
   • أن قيمة البيع التي ستُصرّح بها حقيقية؛ فالتصريح بأقل قد يؤدي إلى احتساب الفرق لاحقًا مع غرامة.
4. 4
   التحضير لنقل الملكيةيُقدَّم طلب البيع إلى مديرية الطابو مع المستندات، وتُجهَّز وثيقة شراء العملة وتأمين الزلازل.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   يُقدَّم الطلب عبر Web Tapu (وفيه مدخل للأجانب FOR FOREIGNER) أو لدى مديرية الطابو، فتتحقق المديرية من المستندات وتبلغ بالنواقص برسالة نصية. ويمكن إجراء المعاملة في أي مديرية طابو، لا في مديرية منطقة العقار فقط.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • جواز السفر، ونموذج بيان بيانات الهوية مع صورة شخصية.
   • وثيقة شراء العملة (DAB) التي يرسلها البنك إلى الطابو إلكترونيًا.
   • تأمين زلازل إلزامي ساري المفعول للمالك الجديد.
   • مترجم محلّف إن كان أحد الطرفين لا يتحدث التركية، ووكالة رسمية إن كان أحدهما سيُمثَّل.

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • أن قيمة البيع في العقد الرسمي تُبنى على المبلغ بالليرة في وثيقة شراء العملة.
   • أن ضريبة الأملاك على العقار مدفوعة؛ فلا يُنقل العقار وعليه ضريبة غير مدفوعة، إلا في حالات يحددها القانون.
   • أن الوكالة الصادرة خارج تركيا تُقدَّم بأصلها أو بنسخة مصدّقة مع ترجمتها، وفق شروط TKGM.
5. 5
   إتمام المعاملة والاستلامتُدفع الرسوم، ثم يُوقَّع العقد الرسمي في مديرية الطابو ويصدر سند الطابو باسم المشتري.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   تصل قيمة رسم الطابو ورسم الخدمات (döner sermaye) برسالة نصية وتُدفع إلكترونيًا، ثم يُجهَّز العقد الرسمي ويُحدَّد موعد التوقيع برسالة أيضًا. وبعد التوقيع يُسلَّم سند الطابو للمشتري أو ممثله.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • الحضور في موعد التوقيع مع المترجم المحلّف عند الحاجة، أو حضور الوكيل.
   • دفع الرسوم قبل الموعد.

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • بيانات العقد الرسمي قبل التوقيع: الوحدة والسعر والأطراف.
   • استلام العقار وحالته كما هو مكتوب في الاتفاق.
6. 6
   المتابعة بعد التملّكبعد التسجيل تبدأ التزامات المالك: إقرار ضريبة الأملاك، وتجديد تأمين الزلازل، ورسوم الخدمات المشتركة.التفاصيل

   ماذا يحدث ؟

   يقدّم المشتري إقرار ضريبة الأملاك إلى بلدية العقار خلال السنة التي اشترى فيها، أو خلال ثلاثة أشهر إن كان الشراء في آخر ثلاثة أشهر منها. وتُدفع الضريبة على قسطين، بين مارس ومايو وفي نوفمبر. ويُجدَّد تأمين الزلازل كل سنة.

   ماذا تحتاج إلى تجهيز ؟

   • نسخة سند الطابو وبيانات العقار.
   • تذكير سنوي بتجديد تأمين الزلازل.

   ما الذي ينبغي مراجعته ؟

   • إقرار ضريبة الأملاك ومواعيد أقساطها.
   • خدمة الإشعار برسالة نصية عند أي معاملة على عقارك في e-Devlet.
   • رسوم الخدمات المشتركة (Aidat) وطريقة دفعها.

المراحل للتوعية العامة، وقد يختلف ترتيبها وتفاصيلها بحسب المعاملة، مثل شراء وحدة قيد الإنشاء أو البيع بوكالة. ولا نذكر مددًا ثابتة، لأن المدة تتوقف على اكتمال الملف ومواعيد الجهات.

المستندات

لكل مستند غرضه، والجهة التي تصدره أو تقدّمه، والحالة التي يُطلب فيها. والقائمة لمعاملة شراء يكون فيها المشتري شخصًا أجنبيًا.

تختلف المتطلبات بحسب المعاملة، وتطلب مديرية الطابو ما يلزم ملفك تحديدًا. والقائمة لشراء العقار فقط، ولا تشمل متطلبات الجنسية أو الإقامة. ولم يعد تقرير تقييم العقار مطلوبًا في معاملات الأجانب العادية بحسب تعميم TKGM الحالي (2024/4).

من يفعل ماذا ؟

جهتان رئيسيتان: دائرة الطابو للملكية وتسجيلها، والبلدية للبناء والإعمار وضريبة الأملاك.